Sự leo thang của giá chung cư, trong đó có loại hình chung cư diện tích nhỏ như căn hộ dịch vụ hay studio, đang giúp không ít nhà đầu tư ‘ăn lời kép’ từ sự gia tăng nhanh của giá trị tài sản và tỷ suất sinh lời cho thuê.
Giữa tháng 10/2024, sau thời gian toan tính, anh Trần Đăng Quang, một nhà đầu tư chuyên chung cư tại Hà Nội, quyết định bán chốt lời căn hộ 43 m2 nằm gần khu đô thị phường Tây Mỗ (quận Nam Từ Liêm), thu về 2,7 tỷ đồng, gấp hơn 2 lần giá mua vào cách đây hơn 6 năm.
Nhà đầu tư lãi kép
Chia sẻ về thương vụ mới nhất của mình, anh Quang cho hay căn hộ trên của anh được mua vào từ cuối năm 2017. Thời điểm đó giá nhà đất đã bắt đầu chu kỳ tăng, nhưng chưa sốt. Đặc biệt, chủ nhà cần tiền gấp nên chấp nhận mức giá khá mềm, chọn gói anh Quang phải bỏ ra 1,3 tỷ đồng.
“Tính ra, với giá mua vào khoảng hơn 30 triệu đồng/m2, so với mức bán ra là trên 63 triệu đồng/m2, tôi lãi gấp đôi. Tất nhiên khoản lãi hơn 1,3 tỷ đồng cho hơn 6 năm chờ đợi là một bài toán đánh đổi. Thêm nữa, trong thời gian đó, tôi cho thuê cũng khá ổn”, anh Quang chia sẻ.
Tỷ lệ lấp đầy cho thuê cao, nhà đầu tư chung cư, trong đó có chung cư nhỏ đang trở lại thời “ăn lời kép”.
Giải thích lý do chốt lời căn hộ, anh Quang cho biết sau 2 năm đại dịch Covid-19, anh quyết định tái cơ cấu lại rổ hàng đầu tư. Nếu trước đây là 100% chung cư thì nay sẽ là 70-30, trong đó 70% là chung cư, 30% còn lại là đất nền. Với số tiền vừa thu về, anh Quang dự kiến sẽ trở lại các tỉnh vùng ven Hà Nội để săn đất nền giá tốt, ưu tiên là phân khúc từ 900-1,5 tỷ đồng, pháp lý sạch.
Thăm dò của VnBusiness cho thấy, cùng với đà leo thang của giá nhà đất, giá loại hình chung cư diện tích nhỏ (có 1 phòng ngủ, hoặc các phòng thông nhau) cũng ngày càng tăng. Trong quý III/2024, phân khúc căn hộ nhỏ đã tăng khoảng 25-40% so với cùng kỳ năm 2024.
Đơn cử, tại khu đô thị mặt đường Đại lộ Thăng Long, phường Mễ Trì, Nam Từ Liêm, một số căn studio 27-32 m2 đang được rao bán 1,8-2,2 tỷ đồng, còn một phòng ngủ vào khoảng 2,8-3,3 tỷ đồng cho diện tích 43-47 m2. Mức này đã tăng khoảng 15-20% so với hồi đầu năm.
Không chỉ trên thị trường mua qua bán lại (thứ cấp), giá căn hộ mới (sơ cấp) cũng trên đà tăng giá rất nhanh. Minh chứng, theo dữ liệu của CBRE, từ đầu năm đến nay, giá trung bình các dự án chung cư Hà Nội tăng nhanh trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, dần tiệm cận với TP.HCM. Mặt bằng giá sơ cấp đã xấp xỉ 60 triệu đồng một m2, tăng 7% theo quý và gần 25% theo năm. Trên thị trường chuyển nhượng, giá bán trong quý II tăng chậm lại so với quý I, đạt hơn 22% theo năm.
Trước đó, một báo cáo của Batdongsan cũng chỉ ra đầu tư căn hộ, trong đó có căn hộ diện tích nhỏ đang mang lại tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12,5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê. Trong đó, lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội đạt 4,6%, tại TP.HCM là 4,1%, trong khi trung bình cả nước là 4,5%.
Cần tính toán kỹ lưỡng trước khi ‘xuống tiền’
Ở góc nhìn môi giới, anh Tuân, môi giới được mệnh danh như “thổ địa” tại khu Tây Hà Nội, cho biết trong bối cảnh giá chung cư tăng quá nhanh, loại hình chung cư diện tích nhỏ như studio, một phòng ngủ đang được săn lùng. Tuy nhiên, loại hình này chỉ chiếm 10-20% dự án.
“Nguồn cung khan hiếm, nhu cầu cao nên giá chung cư nhỏ ngày càng cao. Trong tay 2-2,5 tỷ đồng giờ khách rất khó tìm kiếm những dự án tốt, buộc phải chấp nhận đi xa hơn và các dự án cũ hơn. Chưa kể, người mua nhà ở thực còn phải giành giật với nhà đầu tư cá nhân nên việc tìm kiếm càng trở nên khó khăn”, anh Tuân chia sẻ.
Trong khi đó, ở góc nhìn chuyên gia, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết kể từ đầu năm 2024 đến nay, giá chung cư Hà Nội tăng nóng ở tất cả phân khúc.
Không chỉ diện tích căn hộ, đà tăng này phụ thuộc nhiều yếu tố như định vị phân khúc, vị trí, chất lượng, pháp lý… Giá căn hộ nhỏ phản ánh mặt bằng thấp nhất của một dự án nên loại hình này tăng mạnh, cho thấy chênh lệch giữa giá nhà và khả năng chi trả của người dân ngày càng rõ rệt.
Sau những biến động của thị trường bất động sản, giới phân tích cũng nhận định trong bối cảnh giá mua, bán và cho thuê không ngừng tăng thời gian qua, định kiến đầu tư căn hộ cho thuê là tiêu sản đã gần như bị phá bỏ. Điều này càng cho thấy tiềm năng đầu tư của loại hình căn hộ nói chung và căn hộ diện tích nhỏ nói riêng.
Cơ hội là hiện hữu, tuy nhiên, các chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần lựa chọn kỹ lưỡng về phân khúc, chất lượng, khả năng thu hút khách thuê… trước khi rót tiền. Để đảm bảo an toàn, nhà đầu tư cần đón đầu các dự án khu dân cư, khu công nghiệp, tìm các sản phẩm gần các cơ sở hạ tầng, đường quốc lộ, cửa ngõ thành phố, ưu tiên khu vực có hạ tầng giao thông phát triển… Đặc biệt là không nên “bỏ hết trứng vào một rổ”.
“Nhà đầu tư cần lưu ý 3 điều. Thứ nhất, nên tìm kiếm những nhà trống để tự cải tạo sửa chữa theo ý mình. Thứ hai, nên đầu tư bằng 20% số vốn dự tính cho quy mô nhỏ trước (ví dụ 100 triệu/dự tính 500 triệu), xem như học phí tự làm tự học. Thứ ba là nhà đầu tư cần hiểu quy luật “thuê – cho thuê”, biết thiết kế, rành cải tạo sửa chữa, giỏi sales phòng, chịu cực quản lý vận hành chăm sóc khách hàng. Nếu không đủ các yếu tố trên, nhà đầu tư cần cẩn trọng”, một chuyên gia khuyến cáo.
Với chủ đầu tư dự án, trong bối cảnh cạnh tranh khốc liệt, các đơn vị cần tập trung cải thiện chất lượng dịch vụ và đẩy mạnh các hình thức bán hàng để tăng tính cạnh tranh trên thị trường. Bên cạnh khách thuê dài hạn (đang chiếm 60-70%), cần thúc đẩy phân khúc khách thuê ngắn hạn.
Hưng Nguyên
Nguồn: https://vnbusiness.vn//toan-canh/thang-to-voi-chung-cu-nho-1103342.html
